Лайфхак
Как сэкономить на налогах при покупке или продаже квартиры
Налоги в целом – это дремучий лес. А налоги на недвижимости и сделки с ней – дремучий лес с минами. Покупая или продавая квартиру мы имеем дело с крупными суммами и неправильно принятое решение может нам дорого стоить.
В этом посте попробуем разобраться с лайфхаками и «плюшечками», которые помогут нам избежать лишних трат и сэкономят нам наши кровные.
Тут я напишу, прежде всего, о Налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) при проведении операций с недвижимостью. Сейчас будет описана общая схема, позже я распишу конкретные моменты вопроса налогов. Но лучше всего получить консультацию у специалиста или нанять грамотного риэлтора.
Давайте разберемся! Рассмотрим общую схему.
Ниже я опишу словами каждый пункт приведенной схемы.
Общая схема налогообложения при совершении сделок с недвижимостью
Начнем по порядку, приобретение квартиры
Случилось чудо, Вам подарили квартиру! Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождают от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (т. е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры). Вот все эти люди в случае дарения налог не платят. Но учтите! Если Вам дарит квартиру родственник, который владеет ею более 3 лет, то лучше чтобы он продал ее Вам. Чтобы понять почему, смотрите пункт 5.
Если вам подарил квартиру не родственник, то платите 13% от полной рыночной стоимости недвижимости. Халявы не будет!
Возмещение 13% Государство компенсирует нам стоимость покупки квартиры и стимулирует рынок недвижимости. Суть его состоит в том, что раз в жизни Вам может быть возмещено 13% стоимости квартиры, но не более чем на сумму 260 тыс.рублей (то есть от цены квартиры не более 2 млн.рублей – если квартира стоит больше, то сумма возмещения все-равно 260 тыс.рублей). Этим бонусом можно воспользоваться только раз в жизни. У всех этих благ есть одна сомнительная сторона. Деньги не выплачиваются Вам сразу. Более того, они выплачиваются за счет суммы НДФЛ, что Вы оплатили за год. И не один год. Например, Вы купили квартиру за 2,3 млн. рублей. Во-первых, максимальная цена квартиры для возмещения = 2 млн. рублей. Получается сумма к возмещению = 13% от 2 млн.рублей = 260 тыс.рублей. Далее, Ваша официальная зарплата 5 000 руб./месяц. Получается, Ваш ежемесячный НДФЛ = 650 руб. (13% от официальной з/п), а годовой НДФЛ = 7 800 рублей. Так вот, по 7 800 рублей Вам и будут выплачивать эти 260 тыс.рублей. Посчитайте сами сколько лет) Поэтому разумно делать его в том случае, если у Вас высокая «белая» зарплата.
Плавно переходим к продаже квартиры
Это главный лайфхак. Владение квартирой более 3 лет освобождает Вас от НДФЛ на продажу квартиры. Датой начала отсчета времени считается дата вступление в права собственности, указанная в свидетельстве о регистрации права собственности
НДФЛ с прибыли, в этом вопросе все достаточно просто – Вы платите налог с разницы между продажной ценой квартиры и суммой расходов, понесенных для ее приобретения. Поэтому, как ни странно, Ваша задача – повысить документарную стоимость квартиры при покупке и понизить при продаже. Чтобы платить меньший налог) Но не увлекайтесь. Налоговая может доначислить налог, исходя из рыночных цен на подобные квартиры. Обычно рекомендуется не завышать/занижать цену более чем на 20%. В том случае, если Вам подарили квартиру – то Вы платите налог с полной стоимости квартиры. Поэтому родственникам квартиры лучше не дарить, а продавать)
Уменьшаем цену на 1 млн. рублей. Эту приятную возможность государство дает нам один раз для каждого объекта недвижимости. Его суть очень проста – от продажной цены объекта вычитается 1 млн. рублей, оставшаяся сумма облагается налогом 13%. То есть Вы продали квартиру за 2,5 млн.рублей. Налогом облагается только 1,5 млн рублей (2,5 млн.-1 млн.рублей). В том случае, если цена квартиры менее 1 млн.рублей, то НДФЛ вообще не платится. Учтите, что вычет привязан не к человеку, а к объекту! Если, например Вы владеете только 50% квартиры, то имеете право только на 50% вычета, то есть 500 тыс.рублей.
Напоследок
В целом нужно помнить, что к одному объекту при покупке/продаже может применяться только один подход на Ваш выбор – тот, что более выгоден. В следующих статьях мы разберем подробнее каждый случай в отдельности.
Made on
copy
Tilda